抵押权的效力

1.抵押担保的范围

抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

2.抵押权效力所及的标的物的范围

抵押权效力所及的标的物的范围，是指抵押权人行使抵押权时有权依法予以变价的抵押财产的范围。除了抵押物本身外，该标的物的范围需要注意以下内容：

(1)抵押物所生孳息。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

(2)从物。

抵押权人主张抵押权的效力及于从物的：若从物产生于抵押权设立前，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外；若从物产生于抵押权设立后，人民法院不予支持，但在抵押权实现时可以一并处分。

(3)添附物。

①抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有的，抵押权效力及于抵押人应获得的补偿金。

②抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权的，抵押权的效力及于添附物，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。

③抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

(4)代位物。

①抵押权依法设立后，抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以请求按照原抵押权的顺位就保证金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

②给付义务人已经向抵押人给付了保险金、赔偿金或者补偿金，抵押权人不得请求给付义务人向其给付保险金、赔偿金或者补偿金，但是给付义务人接到抵押权人要求向其给付的通知后仍然向抵押人给付的除外。

(5)抵押权设立后新增的建筑物。

①建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

②当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人有权主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分。债权人不得主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物。

③当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。

3.抵押人的权利

(1)抵押物出租的权利。

①先出租后抵押。

抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

②先抵押后出租。

a.抵押权未登记：

抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权利，租赁关系不受影响，但抵押权人能够举证证明承租人知道或应当知道已经订立抵押合同的除外。

b.抵押权已登记：

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即因租赁关系的存在致使抵押权行使时无人购买抵押物，或者售价降低导致不足以清偿抵押债权等情况下，抵押权人有权主张租赁终止。

(2)抵押物转让的权利。

①抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。

②抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

③抵押财产转让，抵押权不受影响。

④抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

4.抵押权人的权利

(1)抵押权的顺位权。

①同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；未登记的，按照债权比例清偿；抵押权已经登记的先于未登记的受偿。

②抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位，放弃后，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

③抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

(2)抵押权的保全。

①抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为，并请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。如果抵押人既不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。

②在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

5.动产抵押权的特别效力规定

(1)动产抵押权未经登记，不得对抗善意第三人。

(2)动产抵押即使登记，也不能对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

(3)动产抵押担保的主债权是抵押物的价款(购买价款抵押权)，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。